SCI et location meublée

SCI et location meublée : assujettissement à l’impôt sur les sociétés

Une SCI est une société civile dont l’objet est de détenir des biens immobiliers et de les gérer. Son activité est par nature civile, ce qui exclut de fait l'exercice d'une activité commerciale.

Or, lorsqu’une société civile donne en location des locaux meublés, même occasionnellement, de manière saisonnière ou régulière, la société doit a priori être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du Code général des impôts (CGI). Dès lors, en application du 2 de l’article 206 du CGI, cette société devient automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Cet assujettissement peut, au premier abord, sembler avantageux au niveau du taux d’imposition des revenus issus de la location. En effet, les revenus locatifs peuvent être imposés jusqu’à 66.6% (y compris les prélèvements sociaux et la CEHR), alors que le taux normal de l’impôt sur les sociétés est désormais de 25%.

Toutefois, ce changement de régime fiscal entraîne aussi de fâcheuses conséquences pour la SCI et ses associés. En effet, après application de l’impôt sur les sociétés, les sommes appréhendées par les associés seront taxées forfaitairement à 30% (voire 34% en incluant la CEHR). En cas de cession du bien, la plus-value sera quant à elle qualifiée de plus-value professionnelle, excluant ainsi les abattements pour durée de détention applicables aux plus-values des particuliers.

L'assujettissement à l'impôt sur le revenu de la SCI par les associés malgré l’objet commercial de l'activité exercée peut avoir de lourdes conséquences en cas de requalification suite à un redressement. En effet, cela pourra conduire à une imposition immédiate à la fois des bénéfices réalisés depuis la dernière clôture et des plus-values latentes de l'actif social.

L’utilisation du mécanisme de la location interposée

Afin d'éviter cette requalification et l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés tout en permettant une location meublée, il peut sembler intéressant que la location en meublée soit faite non par la SCI mais par le locataire.

Ainsi, la SCI propriétaire de l’immeuble loue nu l’immeuble à une société d’exploitation, à charge pour cette dernière de meubler le bien et de donner le bien en location meublée.

Dès lors, la SCI, qui loue le bien nu, resterait soumise à l’impôt sur le revenu, tandis que la société d’exploitation, qui sous-loue le bien en meublé, serait soumise à l’impôt sur les sociétés.

La Cour Administrative d’appel de Marseille (CAA Marseille, 2ème chambre 31 mars 2023, n°21MA00318) a récemment confirmé qu’une telle interposition était possible y compris pour une location meublée réalisée par des associés de la SCI, dès lors que la location meublée n’était effectivement pas assurée par la SCI, mais par les associés en tant que bénéficiaire d’un bail nu de cette dernière.

En l’espèce, deux associés minoritaires d’une SCI avaient conclu un bail de location nue avec celle-ci. Par la suite, ces deux associés ont meublé le bien afin de le louer sous le régime de la location meublée.

Le tribunal administratif avait affirmé que dans les faits le bien était loué en meublé par la SCI et que cette dernière devait donc être assujettie à l’impôt sur les sociétés. La Cour est venue cassée le jugement de première instance en reconnaissant la validité du bail conclu entre la SCI et ses associés et en distinguant ce bail de la sous-location meublée. Cet arrêt est motivé par le fait que les locataires avaient eux-mêmes meublé le bien et qu’ils avaient déclaré les revenus tirés de ces locations comme des revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

Si cette décision confirme la possibilité d'une location meublée par le biais d'une sous-location, il convient de ne pas négliger les aspects juridiques et comptables et de s'assurer de la réalité des opérations et des flux financiers afin d'éviter une éventuelle contestation par l'administration.